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陈德荣天津市委常委租赁住房10年后可按新房出售 长租到底还玩不玩得动?

来源:萍乡财经 时间:09-08 10:56:11浏览5次

长期租赁业务的浪潮已经进入寒冷的冬天 。昨天(9月3日)  ,一个省会城市突然出台了一项新政策鼓励租赁  。而且激励措施也很有意思:房屋公司可以将商品房出售给出租房屋  ,租赁10年以上并终止租赁  ,可以作为新房出售  。

这是否意味着开发商可以自由改变他们房子的性质 ?开发商可以公开囤积房屋出售  ?租了十年房子的房客  ,万一开发商想卖房子  ,他们该怎么办 ?

长期租赁市场一度需求旺盛  ,但现在经常受到政策调整的影响  。这使人们怀疑长期租赁业务能否真正发挥好  。

9月2日  ,南宁市发布了《南宁市培育和发展住房租赁市场试点工作计划》 。中心思想是加大公共租赁住房建设力度  ,增加租赁住房用地的有效供给 ,允许商品房按规定转为租赁住房  ,鼓励和规范个人出租闲置住房 ,探索“城中村”改造为工业用地建设租赁住房  ,建立住房租赁服务监管平台等  。同时 ,规范住房租赁市场秩序  ,给予相关政策支持  。

其中最值得注意的是 ,该政策建议引导房地产开发企业从单一的开发销售模式转变为同时开发销售模式  ,并支持房地产开发企业将持有的房屋存量投入租赁市场  。房地产开发企业将商品房出售成出租房屋的 ,可以暂时不办理房地产登记手续;租赁期限超过10年且租赁终止的  ,可按出售时新建商品房办理销售和房地产登记手续  ,并按出售时的税收政策缴纳相关税费  。

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针对这一政策  ,南京房地产协会会长吴向华发表了自己的看法  。

在中国 ,市场因城市而异  ,并非所有城市都需要开发租赁市场  。有些城市 ,如北上官景山  ,确实存在租金问题  ,租金高  ,住房少  ,应该会大大增加租金供应  。然而  ,大多数城市没有高租金和充足的住房供应 。发展租赁市场的主要任务是规范市场行为  ,而不是盲目增加供应量  。

南宁作为三线城市 ,人口流入少  ,租赁市场土地有限  。将来  ,像这样的城市肯定会面临租赁股票的问题  。

这项政策似乎鼓励开发商进行租赁  ,但在一个租赁市场本身需求很少的城市 ,开发商没有必要拥有自己的房子  。现在卖掉它们获取利润不是更好吗  ?

吴向华认为 ,这项将存量房屋变为租赁的新政策的目的可能是为了消除库存 ,但这一政策将鼓励开发商囤积房屋  ,十年后再出售  ,以赚取差价 。这将带来另一种效果  。市场上现有的住房供应将会减少  ,供应将会短缺  。受供求关系的影响  ,当开发商可以出售租来的房子时  ,价格肯定会成倍上涨  。

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事实上 ,看到房屋(或土地)的性质发生变化并不罕见  ,租赁的房屋(或土地)可以出售给外部世界  。今年年初  ,天津市出台了一份文件  ,取消了2012年出售的四块租赁地块中的“不出售  ,只出租”条款 ,并将自持租赁房屋改为可出售房屋 。

出租房屋变成了商品房  。当年以低价赢得的租赁土地  ,通常被认为在业内无利可图 ,现在已成为成本最低、利润最高的商品房项目空  。

看起来  ,接管租赁土地的房地产公司被“拯救了”  。然而  ,从另一方面可以看出  ,即使政府大力鼓励租赁的发展 ,为长期租赁市场培育土壤  ,市场的反应总是更加诚实——租赁的原始性质已经改变  ,租赁土地的供应量已经减少  。

以南京为例  。2018年是“同时租赁与出售”最热的一年  ,南京市国土资源局网站共出售13个租赁场地  ,总用地面积464183.45㎡  。在南京市2018年国有建设用地供应计划中 ,租赁住房用地不低于30% ,即约180公顷 。租赁土地总面积不到47公顷  ,完成率仅为26%  。

截至2019年 ,南京至今尚未建设租赁地块  。

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许多住宅企业的长期租赁公寓业务发展也不顺利  。凯瑞数据显示  ,2019年上半年  ,住房业务运营商的整体风向趋于集中 ,扩张速度放缓  。

龙狮成为第一家剥离长期公寓业务的房地产公司  。5月14日  ,龙狮绿色集团宣布将剥离5项业务  ,包括处于亏损阶段的长期租赁公寓  ,给控股公司龙狮集团 。

2019年3月26日  ,在万科2018年度业绩会议上  ,万科总裁兼首席执行官朱九生表示  ,万村计划比我们当初想象的要复杂  ,涉及的利益相关者太多 。他还指出  ,长期租房似乎很难赚钱  。

由世通鸿浦公寓主导的长期租赁公寓仍在亏损  。今年4月 ,世通承认 ,该公司的长期租赁公寓业务尚未盈利  ,这是该公司业务发展的战略损失  。业务萎缩已经成为世通不得不做出的选择 。

更不用说 ,在过去的两年里  ,长期租赁公寓一直在“雷雨”的边缘来回探索 。仅在今年7月  ,就有6家公寓机构被称为“雷雨”  。包括乐嘉在内  ,还有杭州焦虑公寓、杭州苏进房地产、Xi万超、南京宇恒公寓和南京成渝房地产  。原因都是“断裂的资本链”  。

如何将长期租赁市场从亏损和死亡的境地中解脱出来  ,仍然是一个艰巨而沉重的课题  。南宁的新政策似乎令人鼓舞 ,但仍有许多细节和市场反馈需要考虑  。效果可能不如官方想法好  。

正如业内专家所说  ,该行业仍处于早期发展阶段  ,其自身的商业模式还不成熟  。无论是重资产模式还是轻资产模式都没有盈利  。随着如此大规模的住房扩张 ,但房子无法出租  ,空的分配率太高  ,资本池自然会变成负值  。每个人都想做大  ,但仍需要考虑长期公寓租赁实际上是一个服务业  。步伐应该慢一些  ,基础也做得不好 。问题不可避免地会出现  。

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